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李那律师 李那律师是北京市百瑞律师事务所高级合伙人。中华遗嘱库律师团律师,民建会员。北京市百瑞律师事务所拥有一支执业经验丰富、专业水准较高的律师团队,合伙人、业务骨干大多毕业于中国政法大学、中国人民大学等国内知名院校,并... 详细>>

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律师姓名:李那律师

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成功案例

买房被骗,法院能否支持双倍索赔?

曾在全国引起广泛争议的大连消费者购房获双倍赔偿一案,后被发回重审并判消费者败诉。近日,检察机关已依法提出抗诉。从这个案件来看,我们的司法监管还存在盲区。

1.买了房子还得交房租

1997年12月16日,大连消费者焦维林与大连利达房地产开发公司(现更名为大连艺鹭锋房屋开发公司)签订了商品房销售合同。合同约定,焦维林购买利达公司出售的坐落于沙河口区春柳街珍珠巷的商品房一套,房价款为 21万余元,房屋产权归焦维林。

当焦维林到大连市房地产交易市场办理合同登记时,方知该房是利达公司与大连气体公司的“联建房”,产权归大连气体公司所有。他还得知,该房工程质量并非利达公司在售房合同中填写的“优质工程”,而是仅为“合格”。同时,由于利达公司不能提供《土地使用证》和《商品房销售许可证》,市房地产交易市场拒绝为焦维林办理合同登记手续。

产权未能办成,让焦维林闹心的事又接踵而至。一天,大连气体公司上门向焦维林收房租。焦大为不解:“房子是我花钱买的商品房,凭什么还要交房租?”收租人称,这房子的产权是气体公司的。焦维林又到利达公司交涉,被告知如果每平方米再交40元,就可以办理产权证。

然而,与焦维林有相同遭遇的邻居马慧萍,按利达公司的要求,每平方米补交40元后,领到一本蓝皮加盖“私有”印章的“产权证”。她拿着这个“产权证”到大连市房地产交易市场作产权登记时,工作人员告之,这是一本房屋租赁合同,以此充当所谓产权证是无效的。

2.一审判双倍赔偿房款引人瞩目

1999年6月,焦维林在与利达公司交涉未果的情况下,向法院提起诉讼。他认为,利达公司故意隐瞒事实真相,诱导消费者签订商品房销售合同购买其以假充真、以次充好的“问题房”,其行为已构成了欺诈。焦维林要求判定双方的合同无效,并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》(下简称《消法》)第49条,判决利达公司作出双倍赔偿。

大连市沙河口区法院经审理查明, 1993年3月12日,利达公司与大连气体公司签订了改造险房、低洼居民区的联建协议。但利达公司并没有取得商品房销售许可证和房屋产权证,便与原告焦维林签订商品房销售合同。同时,大连市质检部门对该房屋质量的评定是“合格工程”,而利达公司却在合同中以“优质”商品房销售给原告。

法院判决支持了原告焦维林的诉讼请求,判定利达公司的行为已构成欺诈,该商品房销售合同无效,并判令利达公司以及土地所有人大连气体公司对消费者进行双倍赔偿。

此判决一出,全国媒体广泛报道,外地司法部门也纷纷关注此事。毕竟,这是全国第一例适用《消法》第49条作出的房屋买卖双倍赔偿判决。

3.法院3次审理,消费者转胜为败

利达公司及气体公司不服一审判决,上诉到大连市中级人民法院。

2000年“3·15”之后不久,大连中院第一次开庭审理此案。开完庭后,法官对参加旁听的记者谈到:并非所有的消费纠纷都适用《消法》。记者当时的感觉是,这个案子悬了。

果然,中院在两次庭审后,作出“撤销一审判决,发回重审”的判决。理由是,“一审判决事实不清,适用法律不当”。随后,沙河口区法院也来了个180度的大转弯。

在重审后的判决书中,沙河口区法院首先认定了双方的合同有效。该院认为,原告焦维林所购房屋是大连市气体公司与利达公司的联建房屋,被告气体公司已经取得该处楼房的房产执照,是该楼的所有权人,利达公司出售该房屋时,不需要领取商品房销售许可证。

该院还断定,在签订合同时,双方均应知道所买卖住房的质量,在《商品房销售合同》中将该房质量写为“优”,既不符合事实,也有失信用,但是这一不当行为并未给原告实际使用和被告利达公司出售造成损害。

该院依照《民法通则》第106条判决:原告焦维林要求双倍返还购房款及各项费用的诉讼请求无理,本院不予支持。

4.合同有效?法院说是,房管部门说否

全国首例房屋买卖双倍赔偿案似乎泡汤了,但沙河口区法院在判决书中也给原告焦维林留下一个解决办法:已签订的《商品房销售合同》已实际履行,无故变更不妥,原告在申办该房产权进程中,被告气体公司与利达公司应予协助办理。

既然法院判决合同有效,想必产权证应该能办。此时筋疲力尽的焦维林心想,如果能把房产证办了,也就不再打这官司了。

2001年10月12日,当焦维林再次到大连市房地产交易市场办理合同登记时,被工作人员再一次拒绝。理由是此房不是商品房,该商品房销售合同属无效合同。合同不能鉴证,产权登记就办不了。

听到这个消息,这位七尺汉子第一次流泪了。

现实迫使他继续往前走。焦维林和妻子又先后找沙河口区人大、政协寻求帮助,但始终没有结果。

无奈,焦维林又抱着一线希望,来到大连市沙河口区检察院。

5.三起购房索赔案,检察院同时抗诉

在接受记者采访时,沙河口区检察院民事行政诉讼检查监督科的宋科长介绍说,他们审查了焦维林的申诉材料后,顿感此案蹊跷,当即立案,开始从法院调卷审查。

几乎就在同时,与焦维林同期购买了利达公司开发的春柳街联建房的马慧萍、王秀亭,在大连沙河口区法院也遭遇败诉,也都分别来到区检察院要求主持公正。

大连市检察院经过审查后认为:法院认定,气体公司取得房产执照,是该楼的所有权人,利达公司出售该房屋不需要领取《商品房销售许可证》,这是错误的。因为我国商品房销售实行许可证制度,开发商必须办理《国有土地使用许可证》和《建筑工程规划许可证》。被告利达公司没办这两个证就与申诉人(购房者)签订商品房销售合同,其行为违反了《中华人民共和国城市管理办法》和《大连市商品房销售管理办法》,并直接导致申诉人办不了产权证。依据《合同法》规定,此合同应属无效。

针对王秀亭一案,大连市检察院还认为,被告利达公司明知该房手续不全,不能销售商品房,却与申诉人签订《商品房销售合同》,使申诉人陷入错误认识而进行了民事行为的合同签订,属于欺诈行为。

大连市检察院以法院判决事实不清、证据不足、适用法律错误为由,对这三例判决依法进行抗诉。

据悉,大连市中级法院已将此案再次转交沙河口区法院。近期,沙河口区法院将在司法、检察机关监督下重新审判。

今年5月28日,焦维林在得知检察院依法抗诉的消息后,并未显得过分激动。他声音低沉地对记者说,这一情节简单、证据明确、后果严重的商品房纠纷案,一直走到今天,连他自己都不知道心里是什么滋味。他不明白,百姓买套明白房为何这么难?

6.采自大连当地人士的看法

东北财经大学法学院副教授王岩:(大连市检察院就焦维林案依法向市中院提起抗诉)这是一个迟来的好消息。商品房的属性是商品,而且商品房买卖是消费者最大的生活消费,适用《消法》是不争的事实。

大连法大律师事务所陈文卿律师:目前在全国法院系统中尚没有一例终审判决适用《消法》的。最高法院应就房地产消费纠纷能否适用《消法》尽快出台司法解释。

大连市消费者协会陈彩凤:目前,有关房地产纠纷的案件,是各级消协在调解各项消费纠纷中的一个老大难。最大难点在于,消费者依据《消法》所规定的权利,或者是消协依据《消法》进行调解时,开发商多数不予支持和配合,迫使消费者只好走司法程序。而开发商更乐意走司法程序解决纠纷。一旦进入司法程序,消费者不论在提供证据,还是在财力、时间上,其地位均表现得十分脆弱。

中国房地产业协会理事、大连市房产局市场处袁国钰处长:商品房属于生产资料和生活资料范畴,如果房产商在售房时有欺诈行为,完全可用《消法》第49条进行调整。尤其在房地产市场发展阶段,用惩罚性条款和严格的执法来规范商品房交易行为,更有利于房地产市场的发展。

辽宁师范大学法学院民商法博士张舫:《消法》是保护消费者合法权益的法律。可以说,作为一般消费者已无法利用合同等民法制度来保护自己的权益。在商品房交易中,购房者的弱者地位更明显。如果商品房买卖不适用《消法》,骗人者得不到惩罚,受害者得不到补偿,其结果必然是房地产市场鱼龙混杂。如此下去,消费者怎敢放心消费,房地产市场将向什么方向发展?因此,商品房销售者如构成欺诈,理应按《消法》进行双倍赔偿;如是整体欺诈,应整体双倍赔偿。

7.专家激辩

(1)《消法》第49条不适用于商品房买卖

梁慧星(中国社会科学院法学所研究员)

近年发生多起商品房购买人以房地产公司有欺诈行为为由,要求适用《消法》第49条判决双倍赔偿的案件。据我的了解,多数法院不适用《消法》第49条,理由是《消法》第49条的适用范围不包括商品房买卖;也有个别法院适用了《消法》第49条判决双倍赔偿。

我赞成多数法院的意见。对于商品房买卖合同不适用《消法》第49条的理由是:

其一,《消法》制定时,所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题,所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物,可作参考。

其二,考虑到作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异,商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况,与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观,——商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理。

其三,商品房买卖合同金额巨大,动辄数十万元、上百万元,如判决双倍赔偿,将导致双方利害关系的显失平衡。例如一套30万元的商品房,因木地板材质不符约定或多计算了几平方米面积,便判决双倍赔偿60万元,在一般人的社会生活经验看来,很难说是合情、合理、合法的判决。(据《人民法院报》2001年3月29日)

(2)商品房买卖欺诈应适用《消法》第49条

刘俊海(中国社会科学院法学所博士)

《消法》的立法者并没有将商品房买卖排除在《消法》之外。商品房、售房者和买房者分别属于《消法》第49条调整的商品、经营者和消费者。从文义解释上看,《消法》第49条所说的“商品”,既包括动产,也包括不动产;既包括标的价值较高的商品,也包括标的价值较低的商品。因此,“商品”的外延比“动产商品”要宽,不能把“商品”理解为“动产商品”。当然,在1993年《消法》出台时,商品欺诈主要表现为动产欺诈,商品房买卖活动尚少,因为那时候有钱买房的人很少。但立法者并未使用“动产”或者“动产商品”一词,仍然使用“商品”一词,旨在用“商品”一词囊括立法者当时无法一一列举甚至预见的各类商品。果不其然,《消法》实施后,除了低值商品欺诈外,高值商品(如汽车、商品房)买卖中的欺诈现象也浮出水面,甚至愈演愈烈。如果立法者有意将商品房欺诈行为排斥在外,就应当利用《合同法》的起草机会,在“违约责任”一章中的第 113条第2款对《消法》第49条的适用范围予以限制。可是,《合同法》第 113条第2款仍然重申了《消法》第49条,并未对“商品”一词的外延作出限制。

将商品买卖中的欺诈行为纳人《消法》第49条,有利于更好地保护消费者。买房的消费者遭受欺诈之后,依法请求惩罚性赔偿,有可能获赔几十万、甚至上百万元,似乎过分便宜了消费者,冤枉了欺诈者。但细想一下,人家消费者在买房时将其十余年、甚至几十年的积蓄倾囊而出,作为首付款交给开发商,每月还要承担向银行还款的经济压力,一旦商品房买卖出现欺诈,使消费者的购房初衷猛然落空,经济风险、心理打击何其大也!既然消费者承担的风险大,其依法享有的权利救济就不能无故再予限制。同理,开发商和卖房者从事欺诈的获利空间大,让他承担惩罚性赔偿责任也没有什么不公平。

将商品房买卖中的欺诈行为纳入《消法》第49条,有利于为不同商品和产业的经营者提供平等的法律待遇和公平的竞争环境,有利于市场资源的合理流动与优化配置。同样有欺诈行为,如果只有动产经营者承担惩罚性赔偿责任,而不动产经营者不用承担这个责任,那不动产经营者就会肆无忌惮地坑蒙拐骗,而不用担心惩罚性赔偿这一达摩克斯利之剑。既然不动产领域的造假法律成本低于动产领域的造假成本,就等于在动产经营者与不动产经营者之间制造了人为的不平等。房地产领域势将成为让消费者战战兢兢、如履薄冰的领域。

总之,仅仅因为经营者欺诈行为涉及的商品是动产还是不动产,就适用不同的法律规则,这不仅有悖于《消法》的文义解释,也不利于对消费者的法律保护,还会人为地在不同商品的经营者之间制造不必要的歧视性待遇。

当然,对商品房买卖中欺诈行为的认定,要严格依照欺诈的法律构成要件(包括欺诈行为涉及的价值在商品房总价值中的合理比例)。对于价值数十万元的商品房,如果仅仅是地板材质不符合约定,或者多计算了几个平方米(不超过约定或者交易习惯允许的误差),自然可以运用瑕疵担保制度予以解决,该修理的修理,该更换的更换,该退差额款的退差额款。但是,对于那些“五证全无”的假冒开发商欺诈消费者,致使消费者无法办理产权证和行使其他所有者权利的,法院应当认定为欺诈,仍然适用《消法》第49条。

(3)如何认定商品房买卖欺诈?

杨洪逵(中国应用法学研究所研究员)

我们承认,《消法》立法当初确实有当初的针对情况,但法律规定中并未明文规定《消法》只适用限定(列举)的情形,法律用语也未使用限制性用语,这显然是立法的前瞻性要求所决定的。虽说理解或解释法律要依据立法者原意,但立法者原意仅是立法当时的基本考虑,与法律实施后的现实是有差距的,所以,对法律的解释不可能完全站在立法者原意上,应当同时结合现实来解释法律的应有内涵。同时,法律解释应以文义解释为出发点,又必须回到文义上去。通观《消法》的规定,凡经营者提供商品或者服务的行为都受《消法》规范,并未明文规定经营者提供不动产商品或高值商品就不受《消法》规范。据上,对经营者在商品房买卖中的欺诈行为,完全有理由适用《消法》第49条规定进行处理。

问题的难点在于适用《消法》第 49条规定的条件如何把握。应当看到,《消法》第49条主要规定了有别于补偿性民事责任的惩罚性赔偿民事责任。惩罚性赔偿的主要功能在于惩罚和制裁严重的过错行为,即那些动机恶劣、具有反社会性和反道德的故意行为,欺诈行为就是这种故意行为。商品房买卖中的夸大宣传,不影响正常使用的质量瑕疵、面积在允许值范围内的缩水等都应属违约的问题,不能认定为期诈。欺诈行为是指故意隐瞒真实情况骗取钱财的行为,在商品房买卖中应是指经营者故意隐瞒妨碍消费者取得产权的真实情况,如不具备开发资格,没有“五证”而编造虚假文件,或者故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题,致使合同无效或属根本违约的行为。对经营者的这些行为,就应当适用《消法》第49条规定进行处理。



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